Het eind 2013 ingezette herstel van de woningmarkt zet ook in het 3de kwartaal door, maar minder spectaculair dan het eerste half jaar van 2014. Het afgelopen kwartaal* zijn door NVM-makelaars ongeveer evenveel woningen verkocht als een kwartaal eerder, 29.015. In de totale markt werden er naar schatting 39.000 huizen verkocht. “Een mooi aantal”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker, “zeker als je in ogenschouw neemt dat het 3de kwartaal wegens de zomervakanties het altijd slechter doet dan het 2de kwartaal.”
De afgelopen drie kwartalen was er sprake van een positieve prijsontwikkeling. Dit kwartaal liggen de prijzen 0,3% lager dan vorig kwartaal. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op 214.000 euro. Hukker: “We zien dat de markt stabiliseert en dat de vooruitzichten voor de komende tijd positief zijn.”
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
Er is sprake van kleine verschillen tussen de verschillende woningtypen. Van 2-onder-1-kapwoningen daalde het aantal verkopen met 4,0%, en voor tussenwoningen met 1,7%. Van de overige woningtypen stijgt het aantal transacties licht.
Prijsontwikkeling blijft iets achter
De prijzen van verkochte woningen zijn met -0,3% in het 3de kwartaal nauwelijks veranderd, vergeleken met het 2de kwartaal van 2014. De afgelopen drie kwartalen steeg de prijs nog licht. “De prijzen stabiliseren, ondanks de lichte daling in het 3de kwartaal. Maar inmiddels ligt de gemiddelde verkoopprijs wél bijna 4% hoger dan een jaar geleden”, stelt Hukker.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3de kwartaal uitgekomen op 214.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 337.000 euro, een appartement voor 168.000 euro.
Herstel zet door, prijzen stabiliseren
De vergelijking van de prijzen van verkochte woningen met een jaar eerder laat een genuanceerder beeld zien. De transactieprijzen liggen nu 3,9% hoger dan in het 3de kwartaal van 2013. Tot nu toe liggen in ieder kwartaal van 2014 de prijzen 2 tot 4% hoger dan in datzelfde kwartaal van 2013. De NVM verwacht dat de prijzen dit jaar niet veel verder zullen stijgen.
Voor alle woningtypen geldt inmiddels dat de prijzen van verkochte woningen hoger liggen dan in het 3de kwartaal van 2013. De transactieprijs van vrijstaande woningen ligt 2,2% hoger dan vorig jaar, die van tussenwoningen 2,5%. Van hoekwoningen en appartementen zijn de prijzen in een jaar tijd het meest gestegen: 5,1 en 5,8%.
Ook het aantal transacties laat ten opzichte van vorig jaar nog steeds herstel zien. In vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een stijging van 28,9%. Tot nu toe is in 2014 ieder kwartaal sprake van een stijging van tientallen procenten van het aantal transacties in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2013. De woningverkopen liggen in 2014 op een structureel hoger niveau.
Het aantal transacties bij NVM-makelaars op jaarbasis ligt op bijna 109.000 (totale markt naar schatting 146.000 woningen). Op het dieptepunt van de markt, vijf kwartalen geleden, lag dat aantal nog op 82.000, ongeveer een kwart minder. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 150.000 woningen (op zo’n 200.000 voor de totale markt).
De vooruitzichten zijn gunstig
Volgens de NVM-voorzitter zijn de vooruitzichten op de korte termijn gunstig voor verder herstel van de woningmarkt. “Je ziet een verdere verbetering van de concurrentiepositie van koophuizen ten opzichte van huurwoningen. Verschillende factoren zijn daar debet aan, meent Hukker. “Allereerst neemt de economische groei volgend jaar verder toe. En na jaren van crisis gaat de koopkracht van mensen weer wat omhoog. Ook het consumentenvertrouwen groeit gestaag. Dit, gecombineerd met de historisch lage hypotheekrente, de gedaalde woningprijzen en de stijgende huurlasten, leidt tot een steeds betere betaalbaarheid van koopwoningen en een flinke daling van de netto-maandlasten van huizenbezitters. De gemiddelde koopwoning concurreert zelfs met de sociale huurwoning.”
TUSSENWONING 2009 2014* verschil in %
Hypotheekrente 5,2% 3,4% -33,6%
Bruto inkomen Euro 47.000 Euro 46.000 -2,1%
Gemiddelde woningprijs Euro 209.000 Euro 189.000 -9,6%
Benodigde hypotheek Euro 229.900 Euro 196.560 -14,5%
Netto maandlasten Euro 885 Euro 681 -23,1%
Tweedeling in de markt: stad versus platteland
Zoals ook in eerdere kwartalen het geval was, is het herstel ook nu niet over de hele linie. Dat geldt zowel voor woningtypen (vrijstaande huizen worden bijvoorbeeld nog steeds moeizaam verkocht), maar zeker voor de geografische ligging. “We merken dat vooral de grote steden aantrekken, en dat de landelijke gebieden daarbij – soms ver – achterblijven”, aldus Hukker. Mediaberichten over dreigende oververhitting in sommige marktsegmenten wil de NVM-voorzitter graag nuanceren. “Er lijkt zich in sommige regio’s alweer een run op huizen voor te doen, maar de oververhitting doet zich eigenlijk slechts voor in specifieke wijken en marktsegmenten.
In populaire steden als Amsterdam, Utrecht, Leiden en Haarlem is er weliswaar sprake van krappe markten, behoorlijke prijsstijgingen, korte doorlooptijden en sterk gedaald woningaanbod, maar dit concentreert zich vooral in vooroorlogse wijken en de segmenten tussenwoningen en appartementen.
Met prijsstijgingen van 3 tot 10% op jaarbasis en soms zelfs woningverkopen voor hoger dan de vraagprijs, kan men hier met recht spreken van verhitting, al is zelfs in deze populaire marktsegmenten de markt, met krapte-indicatoren van 7 tot 8 en verkooptijden van 60 tot 100 dagen, toch nog ruimer dan voor de crisis.”
Nieuwbouw en herbestemming: doe het strategisch en slim
Om de markt beter te laten functioneren, moet er volgens de NVM-voorzitter meer op maat en ‘strategischer’ worden gebouwd. “We zien dat behoeften veranderen. Dan denk ik bijvoorbeeld aan de toenemende vergrijzing en de combinatie van wonen en zorg die steeds belangrijker wordt. Ook zie je een niet aflatende trend richting stedelijke gebieden en krimp in veel regio’s. Daarnaast zien we een alsmaar groeiend aantal eenpersoonshuishoudens.”
Ook in de ‘oververhitte’ steden, waar de woningmarkt soms ernstig uit balans kan raken, is volgens Hukker “flink nieuwbouw plegen en slim herbestemmen het beste bluswater. Door gerichte nieuwbouw te plegen voorkom je nieuwe prijspieken en schaarste. Daarnaast zien we dat in en om de grote steden veel kantoorpanden onbenut staan. Daar kun je met herbestemming – het ombouwen van dergelijke gebouwen tot bijvoorbeeld studentenkamers of ouderen(zorg)appartementen – meerdere vliegen in één klap slaan.”
Aanbod te koop staande woningen blijft dalen
De dalende trend in het aantal woningen dat te koop staat, zet verder door. Halverwege het 3de kwartaal 2014 stonden 152.355 woningen te koop bij NVM-makelaars.
In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 205.000 woningen in aanbod. In vergelijking met een jaar eerder staan nu 8,3% minder woningen in aanbod. Het aanbod van vrijstaande woningen is slechts met 1,9% gedaald. Hukker: “Het duurste woningtype lijkt daarmee vooralsnog het minst te profiteren van het herstel op de woningmarkt.”
De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3de kwartaal 2014 272.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 170.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 434.000 euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaren op rij redelijk gelijkmatig.
Ook de verkooptijden blijven dalen
De woningen die in het 3de kwartaal verkocht zijn, stonden gemiddeld 122 dagen te koop. Daarmee is de verkooptijd opnieuw gedaald. In het voorgaande kwartaal bedroeg de gemiddelde verkooptijd van de gedane transacties nog 133, en in het 3de kwartaal van 2013 zelfs 159 dagen.
Succesvolle startersleningen in gevaar
Deze week waarschuwde de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) dat de Rijksbijdrage aan dit waardevolle instrument binnenkort uitgeput is. Tegelijk concludeerde EIB dat de verstrekking tot gunstige effecten voor de woningmarkt heeft geleid. De NVM pleit, in aanloop naar de behandeling van de Rijksbegroting Wonen in de Tweede Kamer, voor aanvulling van dit Rijksbudget. Ook Nederlandse gemeenten, Bouwend Nederland en SVn pleiten voor een nieuwe bijdrage van zo’n 50 miljoen euro om starters een kans te blijven bieden. Hukker: “Het herstel op de woningmarkt is pril maar kwetsbaar, dus moet je voorzichtig zijn met het abrupt afbreken van alle stimuleringsmaatregelen.”
Discussie verlaging LTV is zwaard van Damocles
Het maximale hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van het onderpand dat mag worden geleend – de zogeheten loan to value-ratio (LTV) – wordt stapsgewijs afgebouwd tot 100% in 2018. “Mensen zullen steeds meer moeten gaan sparen om nog een huis te kunnen kopen, inmiddels al duizenden euro’s, om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting op te brengen. Dat valt niet mee, als je daarbij onder meer ook (verplichte) pensioenopbouw en de komst van het sociaal leenstelsel in acht neemt. En dan geeft de Nederlandse Bank eerder deze week aan dat een verdere verlaging tot onder de 100% op termijn wenselijk zou zijn.
Niet doen, zou ik zeggen. Verlaging van de LTV leidt tot nieuwe stagnatie op de woningmarkt. Bovendien zijn al ingrijpende aflossingsregels ingevoerd: mocht eerst nog een aflossingsvrije hypotheek worden afgesloten, nu moet een hypotheek verplicht volledig worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit zal al leiden tot flinke daling van de totale LTV, evenals de stapeling van andere recente beperkingen. Een koper lost met de verplichte annuïteit in de eerste tien jaar namelijk al ruim 20% van de lening af, dus waarom nog sleutelen aan de 100% LTV.”
Verruimde schenkingsregeling helaas niet verlengd
De NVM betreurt het dat de verruimde schenkingsregeling wegens eigen succes ten onder dreigt te gaan. “Juist deze maatregel leidt er toe dat mensen met een lagere LTV een huis kunnen kopen, of de hypotheek voortijdig kunnen aflossen”, aldus Hukker. “Door zo’n regeling weer terug te draaien en ook een overdrachtsbelasting te blijven heffen, werkt de overheid hogere LTV’s in de hand.” Pluspunt vindt Hukker wel dat schenken inmiddels een geaccepteerd en bekend verschijnsel is geworden in Nederland. “Daarom ben ik niet bang dat ook in 2015 veel kopers en huizenbezitters zullen blijven profiteren van de reguliere schenkingsmogelijkheden.”
Prinsjesdagmaatregel rond restschuld positief
De NVM is daarentegen positief over de maatregel die het kabinet op Prinsjesdag aankondigde om de periode van renteaftrek over meegefinancierde restschuld van 10 naar 15 jaar te verruimen. Hukker: “We hebben hier de afgelopen jaren sterk op aangedrongen, omdat zo meer huishoudens op een verantwoorde manier kunnen doorstromen naar een passende woning.”
Modernisering van hypotheekverstrekking gewenst
Onder meer voornoemde punten tonen aan dat hypotheekverstrekking, -beleid en regels daaromtrent steeds urgenter aan modernisering toe zijn. Hukker: “Ontwikkelingen als de flexibilisering van de arbeidsmarkt zijn niet te stoppen en gaan juist alleen maar door. Het is hoogst noodzakelijk dat hypothecaire financiering aansluiting vindt bij de moderne samenleving, waarbij ruimte is voor verantwoord maatwerk. Ook kan je een instrument als de Nationale Hypotheek Garantie daarbij betrekken en die een nieuwe rol geven.”
NVM Open Huizen Dag steeds succesvoller
De NVM Open Huizen Dag die ieder voor- en najaar wordt gehouden, breekt inmiddels alle records. Tijdens de laatste editie, afgelopen zaterdag 4 oktober, werden bijna 150.000 bezoeken gebracht aan 47.000 woningen van verkopers. Meer bezoekers dan in april (10.000 meer), terwijl het aantal te koop staande woningen het afgelopen half jaar is afgenomen.
“De NVM Open Huizen Dag is een bijna niet meer weg te denken fenomeen geworden”, zegt Hukker. “Niet alleen betrokken instanties als banken en andere hypotheekverstrekkers grijpen de dag aan om activiteiten te ontplooien, ook werd dit keer een ongekend aantal woningen onder voorbehoud verkocht in de week voorafgaand. De Open Huizen Dag blijkt daarmee een uitstekend middel om het herstel verder aan te jagen.”
Ook woningsite funda kreeg te maken met verhevigde activiteit tijdens de NVM Open Huizen Dag. Marc Duijndam, CEO van funda: “Kijkers gingen goed voorbereid en met hun telefoon in de hand op pad. De dag ervoor werd funda zelfs meer dan 1 miljoen keer bezocht. En ook op de dag zelf is het ongekend druk. Ruim 40% van ons bezoek kwam vanmiddag via mobiel. Dit zijn recordaantallen, die getuigen van een zeer geslaagde editie van de NVM Open Huizen Dag.”
Verwachtingen 4de kwartaal: meer transacties, prijzen stabiel
De NVM verwacht weer een goed laatste kwartaal van 2014. “We denken op 30.000 of meer NVM-transacties uit te komen”, zegt Hukker. “Op jaarbasis komen we daarmee uit op circa 112.500 NVM-transacties, ofwel rond de 150.000 transacties voor de volledige markt. Dat zijn 40.000 transacties, ofwel ruim een derde meer dan het aantal verkopen in 2013.”(CBS/Kadaster: 110.000 transacties in 2013).
Wat de prijzen betreft, die blijven volgens de NVM-voorzitter “waarschijnlijk stabiel tot licht stijgend. Aan het eind van 2014 zitten we op ongeveer 3 tot 4% prijsstijging in een jaar tijd.”
Aantal NVM-leden toegenomen
Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 3de kwartaal van 2014 met 8 leden toegenomen. Op dit moment telt de NVM in totaal 3.947 leden. Van hen zijn 3.471 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo september 2014 2.810, 23 meer dan het voorgaande kwartaal en 46 meer ten opzichte van september 2013. Van deze kantoren zijn er 2.554 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.
